Аренда помещения под будущий салон красоты, парикмахерскую или кабинет – ответственный шаг на пути к успешному бизнесу. Разбираем, на что обратить особое внимание в договоре аренды салона красоты и что необходимо включить в текст, чтобы защитить интересы арендатора.
В соглашении об аренде, в первую очередь, оговариваются обязательные условия:
Это существенные условия, если их не указать, тогда сделка является незаключенной, не понесет юридических последствий, т.е. права и обязанности после подписания договора у сторон не появятся.
Подробно остановимся на каждом разделе документа.
В текст договора вносятся сведения, позволяющие точно определить объект аренды - ст. 607 ГК РФ. Когда они отсутствуют — договор считается не заключенным в соответствии со ст. 604 Гражданского Кодекса РФ.
Определение объекта недвижимости проводится по набору его уникальных характеристик, не присущим другим объектам. К таким критериям относятся:
Случается, что арендодатели предлагают в аренду самовольные постройки – они не имеют разрешительных документов и в принципе не являются чьей-то собственностью. Сдавать такие объекты законом запрещено – п. 2 ст. 222 ГК РФ, но мало кого этот факт останавливает.
Если ты все же решилась на аренду такого помещения, в договоре обязательно указать, что будет при ликвидации помещения – сносе, развале, аресте. Нужно прописать меры ответственности арендодателя, в случае такого рода форс-мажоров.
Ст. 654 ГК РФ относит цену к существенным условиям сделки, то есть без указания цены аренды договор будет недействительным. Денежные средства за аренду допустимо платить единовременно, систематически. В тексте прописывается точная (твердая) сумма. Допустимо расплачиваться предоставлением встречных услуг, а не денежными средствами.
Обязательно указать в тексте договора, что входит в стоимость арендной платы. Если не оговорить этот момент — арендодатель вправе увеличить цену за счет коммунальных платежей или начисления НДС и других расходов.
Ст. 614 ГК предусматривает возможность изменения указанной суммы по желанию обеих сторон не более, чем раз в год. Прописать в тексте иное является недопустимым. С точки зрения арендодателя предпочтительнее указать неизменность стоимости за весь период действия соглашения.
Период, на который заключается соглашение, не относится к существенным условиям, его можно не указывать в тексте. Но срок играет главную роль при регистрации соглашения. Когда договор аренды заключен на год и более, то государственная регистрация обязательна. Если ее не проставить, при указанном сроке более года, то сделка считается незаключенной.
В ситуации, когда арендаторов несколько, соглашение регистрируется одним из них - ст. 51 ФЗ №218.
Значительный период действия сделки придает стабильность правовым отношениям.
Минус состоит в том, что регистрационные расходы часто возлагаются на арендатора. В дальнейшем регистрировать придется и изменения, дополнения к тексту соглашения.
Согласно ст. 610 ГК РФ, когда срок не указан в тексте, тогда договор заключен на неопределенный срок. Это значит, что в любой момент по желанию одной из сторон сделка расторгается, предупредив другую минимум за 3 месяца. Если арендатор планирует длительное сотрудничество, тогда лучше заранее прописать период действия.
Когда срок аренды окончится, у арендатора появляется преимущественное право на заключение повторной сделки - ст. 621 ГК РФ. В тексте договора можно указать, что данное правило не действует, закон позволяет сделать это.
Есть два способа продлить действие правоотношений:
Арендатору выгоден последний вариант, потому что вторая сторона, в таком случае, не вправе менять условия. Существует автоматическая пролонгация. Она действует, если арендатор по окончании срока действия договора продолжает пользоваться помещением, арендодатель не заставляет освободить место. Тогда продлевается сделка на неопределенный срок. Но неточный период действия соглашение не выгоден арендатору.
Текст документа может содержать оговорки, которые не допускают автоматической пролонгации.
Акт приема-передачи имеет большое значение. Стороны часто прописывают только факт передачи нежилого помещения в аренду, что крайне неправильно, может нанести арендатору вред в будущем, если возникнут проблемы с местом. Например, сложности при идентификации объекта не позволят при судебном разбирательстве понять, какое именно помещение арендовано. Это приведет к признанию договора незаключенным, отказе в иске. Поэтому соглашение должно содержать подробные характеристики (этаж, площадь, кадастровый номер).
Подписи в акте и в договоре со стороны арендодателя, юридического лица ставит управомоченный учредительными документами организации на данные действия гражданин. Правило распространяется и на предпринимателей.
Иногда предложенный арендодателем акт содержит оговорку о том, что помещение соответствует условиям и у стороны соглашения отсутствуют претензии — это один из подводных камней договора аренды. Главная опасность такой формулировки в том, что не все недостатки помещения можно выявить сразу – некоторые обнаруживаются уже в процессе эксплуатации. Вместо него стоит добавить, что видимых недостатков не обнаружено. Это позволить подать в суд, потребовать компенсацию, если вскроются дефекты.
Улучшения, произведенные в помещении, компенсируются арендодателем в полном размере после расторжения сделки. Часто лицо старается уйти от денежных трат, поэтому данный пункт обязательно следует включить в соглашение.
Ниже представлен образец договора аренды нежилого помещения для салона красоты.
В данном случае в качестве сторон выступают:
Остальные правила по составлению договора соответствуют договору классической аренды.
Арендатор вправе сдавать помещение с разрешения арендодателя – это должно быть прописано в договоре. Согласие содержится в тексте документа или составляется отдельное соглашение. Права субарендатора не могут быть больше, чем арендатора. Например, если составлен договор аренды нежилого помещения под парикмахерскую, то субарендатору нельзя использовать помещение еще и для продажи косметики. Поэтому тебе, как субарендатору, сначала необходимо ознакомится с первичным договором аренды.
Когда договор арендатора прекращается, автоматически закончится срок действия и связанных соглашений. Т.е. субаренда автоматически закончится - ст. 615 ГК РФ.
Досрочное расторжение договора влечет прекращение и связанных сделок - ст.618 ГК РФ. Поэтому необходимо добавить условие об обязательном заблаговременном уведомлении о прекращении первичного договора аренды со стороны первого арендатора.
Аренда готового места с мебелью, оборудованием, а иногда и персоналом, обладает некоторым специфическим набором признаков. Арендатор должен обязательно их учитывать, чтобы обезопасить себя. Аренда рабочего места и кресла для мастера красоты не относится к данной группе и имеет другие отличительные признаки.
Салон красоты считается объектом, который предназначен для оказания спектра услуг (парикмахерская, косметологический кабинет, солярий, массажный кабинет). Для них существуют общие требования СанПиН 2.1.2.2631-10. Они распространяются на коммунально-бытовые услуги. К ним относится, например, наличие гардероба, туалета для персонала, зала ожидания. Подробнее о требованиях СанПиН.
Если в арендуемом под салон красоты помещении оказываются медицинские услуги, например, медицинский педикюр, тогда оно должно соответствовать требованиям СанПиН 2.1.3.2630-10, а также иметь медицинскую лицензию. Заключая договор аренды действующего салона или кабинета, обязательно проверяй лицензии и все связанные с ними документы.
При приеме места нужно обязательно составить опись имеющегося имущества. Оформленную бумагу нужно приложить к тексту договора аренды массажного кабинета или салона красоты. Документ составляется в двух экземплярах оригиналов. Один передается арендодателю, другой остается у арендатора.
В сумму входит:
Это учитывается при расчете конечной стоимости.
Ниже представлен образец аренды парикмахерской или салона красоты.
Сторона соглашения арендатор часто совершает ошибки, которые преимущественно связаны с:
Сначала арендатор вправе предъявить устное требование, чтобы защитить свои права, установленные соглашением и прописанные в законе.
Когда арендодатель игнорирует просьбы, вторая сторона вправе обратиться в суд в следующих случаях:
Это не исчерпывающий перечень - стороны вправе установить любые обязательства. Главное, чтобы они не противоречили закону. Следовательно, арендатор, в случае необходимости, имеет право требовать их выполнения.
Нюансы, на которые арендатору стоит обратить внимание при составлении договора:
Наряду с документальным оформлением аренды, обязательно обращай внимание на состояние помещение и как можно лучше проверь его на возможные скрытые дефекты.
Чаще всего в процессе эксплуатации выявляются:
Только комплексный подход к аренде помещения и тщательное изучение объекта поможет избежать неприятностей в будущем и начать свой красивый бизнес.
Комментировать
Прилегающая территория покрывается льдом в осенне-зимний период. Клиенты падают, ломают руки ноги!
Каким образом арендодателя обязать содержать в безопасности пути подхода клиентов к арендуемому помещению? Спасибо за ответ!
Здравствуйте, Игорь! Сложно сказать, не зная подробностей. За содержание прилегающей территории несет ответственность собственник здания. Если в договоре прямо не указано об обязанности арендодателя содержать прилегающую территорию (скорее всего так), то существуют требования Роспотребнадзора по содержанию мест общественного пользования, периодичности их уборки итд.
Если арендодатель игнорирует письменные обращения к нему. В таком случае, необходимо документировать неисполнение обязанностей арендодателем - составлять акты, делать фото- и видео-съемку фактов нарушений. Если вы самостоятельно устраняете последствия бездействия арендодателя - то фиксировать эти факты также документально, с подтверждением понесенных расходов. Затем, обращаться еще раз к самому арендодателю - уже не только с требованием устранения нарушений, но и оплаты понесенных вами расходов, далее в Роспотребнадзор, в муниципальные органы.